聞き手
駅近で利便性の高い都心部マンションはすぐに売れますが、郊外マンションはスムーズに売れないことが多いです。
郊外は「通勤」や「買い物」に不便で、検討者から避けられがち。
このような話をすると「実際にちゃんと売れるのか？」と心配になりますよね。
しかし、元営業マンの経験から言うと、郊外のマンションを早期に売ることは十分に可能です。
「都心から離れている」のはデメリットではありますが、「価格が安いこと」や「駐車場が確保しやすい」などのメリットもあるからです。
さらに新型コロナウイルスの影響により、住まいに対する価値観の変化もありました。
もし売却がスムーズにいっていないのなら、それは「不動産会社の選択を間違っている」か、もしくは「郊外型マンションのメリットを訴求できていない」可能性が大いにあります。
この記事では、元営業マンの経験から「郊外型マンションが売れにくい理由」と「売るための対策」についてわかりやすく解説していきます。
あなたのマンションを「高く＆早く」売り切るために、この記事で基本的な知識を身につけてくださいね！
郊外のマンションだと売れない（売れにくい）のはなぜ？
郊外型マンションが売れにくい原因は、シンプルに「都心じゃないから」です。
都心じゃないと、
- 通勤に不便（時間がかかる）
- 買い物に不便
- 公共施設が遠い
など、生活に不便なことがたくさんあります。
とりわけ「通勤に不便」なのが一番厄介。
ほとんどの買主さんは「勤務先へのアクセスの良さ」を条件に入れているからです。
通勤は毎日のことなので、そこへの負担が大きければ、候補に入りづらいと言えます。
実際に、私が営業していたころ「郊外マンションを紹介して断られるケース」はほとんどこの理由からでした。
このように、郊外が避けられると、だんだんと人が住みつかなくなっていきます。
それがさらに、
- 大規模商業施設の撤退
- 電車の減便や終電時間の繰り上げ
などの悪影響を及ぼし、さらに郊外が敬遠される。
敬遠されれば、そのエリアの需要は落ちていき、結果、マンションの価値が下がる。
「将来的にもマンションの価値は落ちる一方だろう」と思われ、もっと敬遠される。
といった「悪循環」が起こっているのです。
しかし、「郊外でも良い」と考える人も当然にいます。
しかも、新型コロナウイルスの流行以降、世の中にそういった風潮が出てきているのも事実。
なので、郊外のマンションでもしっかり対策を取れば売れないことはありません。
次項で対策についてしっかりと解説していきます。
郊外のマンションでも売却できる3つの対策
ここからは、郊外のマンションをスムーズに売却するために必要な3つの対策をお伝えします。
- まずは「基本的な対策」を取る
- 「都心離れ」「郊外志向」を活用する
- 郊外のメリットを伝える
すべて大切なことなので、注意深く読み進めてみてください。
【対策1】まずは「基本的な対策」を取る
まずはあなたのマンションが、基本的な対策のもとに売却されているか確認してみましょう。
「郊外」であることが、売れない要因の一つになっている可能性はあります。
しかし、前項で述べたように「郊外の方が良い」と購入してくれる人は必ずいるのです。
そのため「郊外」以外の理由で売れていない可能性も十分に考えられます。
例を挙げると、
- 不動産会社(担当者)が無能
- 「老朽化」が進んでいる
- ランニングコストが高い
- 立地が悪い
- 価格が適正じゃない
- ライバル物件が多い
- 部屋が汚い
などさまざまです。
特に「売却を依頼する不動産会社や担当者を見直す」ことはかなり重要。
不動産を高く早くに売却できるかどうかは「不動産会社や担当者しだい」だからです。
経験があって能力も高く、仕事のできる担当者であれば、すべて丸投げでもちゃんと売ってくれます。
仮に売れない場合も、的確なアドバイスや問題解決の提案を元に、最後までしっかり売り切ってくれます。
もし、今の担当者が「信頼の置けない人」なのであれば、不動産会社を変えたらすぐに売れるかもしれません。
マンションの売却の成否は「売却を依頼する不動産会社や担当者がすべて」といっても過言ではないのです。
以下の記事では、不動産会社が売れない理由になっていることの詳細や、その他の基本的な対策についてまとめているので、一度チェックしておくことをオススメします。
【対策2】「都心離れ」「郊外志向」を活用する
「都心離れ」「郊外志向」の考えを持つ人は、郊外マンションのターゲットとなります。
新型コロナウイルスの影響で「テレワーク」が増えた結果、「郊外の良さ」に注目が集まり始めています。
都心のマンションは、職場まで近いというメリットは大きいですが、見方によっては以下のようなデメリットもあります。
- 価格が高い
- 部屋が狭い
- 日当たりが悪い
「テレワーク中心で毎日通勤する必要のない人」の場合、「都心に住む」というステータス以外はあまり魅力がないとも言えるのです。
一方、郊外のマンションであれば、上記のデメリットがすべてメリットになります。
- 価格が安い
- 部屋が広くなる(間数が増える)
- 日当たりが良い
実際に、カーディフ生命が実施した調査でも、週の半分以上テレワークしている人の半数以上が「郊外に住んでも良い」と答えています。
今後さらにテレワークが増えてくれば、ますます「都心離れ」や「郊外志向」といった考え方は広まるでしょう。
現時点でそのような考え方の人たちを見つけれれば、あなたのマンション売却もスムーズにいく可能性が一気に高まります。
【対策3】郊外のメリットを伝える
上記でも述べましたが、郊外にあるマンションにもメリットはあります。
ここでは2点について詳しく解説します。
- 価格が安い
- 駐車場が確保しやすい
【1】価格が安い
郊外にあるマンションの一番のメリットは「価格が安い」こと。
郊外のマンションが安いのは、都心に比べて土地の値段が安いからです。
価格が安いとメリットがたくさんあります。
- 購入検討者を見つけやすい
- 都心に比べて広い部屋に住める
- 都心では買えないような駅近くに住める
東日本レインズの調査でも、「東京都の都区部よりも、千葉県や神奈川県のマンションの方が価格が安くかつ平米数が広くなっている」ことが明らかになっています。
「毎日通勤が必要ない人」や「都心部に住む必要がない人」にとっては、郊外のマンションは価格が安いので買いやすいのです。
【2】駐車場が確保しやすい
郊外型マンションのメリットとして、「駐車場が確保しやすい」のも挙げられます。
駅から離れているマンションは、車を利用しやすい設計になっていることが多いからです。
都心のマンションでは、マンションの戸数に対して駐車場の台数が半分しかないところもあります。
さらに敷地が狭いため、スペースを有効に活用できる機械式が採用されているケースがほとんど。
機械式駐車場は、
- 維持費が高い
- 出し入れに時間がかかる
- 凍結を起こすと壊れて翌日以降も使えない
などのデメリットがあるため人気がありません。
実際に、私が都心の中古マンションを担当しているときによく困ったのが、この「駐車場の確保ができない」ことでした。
一方で郊外のマンションであれば、
- 平置き式
- 自走式（ショッピングモールにあるタイプ）
のような駐車場がついています。
付置率も100％近くあるため、車を必要とする人にとってはメリットです。
もしあなたのマンションが、車1台分の駐車場が確保できて、おまけに駐車しやすいなら、買主にしっかりアピールするよう担当者へ伝えておきましょう。
【まとめ】郊外のマンションでも正しく対策すれば売れる！
今回は、郊外のマンションが「売りにくい理由」と「売るための対策」について紹介しました。
【売りにくい理由】
都心に比べて利便性が劣るため（特に通勤）
【売るための対策】
- まずは「基本的な対策」を取る
- 「都心離れ」「郊外志向」を活用する
- 郊外のメリットを伝える
現状で言うと、確かに郊外のマンションを探している人は多くないです。
しかし、テレワークの普及により、少しずつ人気が高まっているのも事実です。
なので、郊外のマンションを売るためには「都心より郊外のメリットを取りたいという買主さんを見つけること」がカギになります。
よって、そういった買主さんをちゃんと探して来てくれる「不動産会社」や「担当者」選びがものすごく重要になってきます。
本来は十分に売れるマンションでも、「営業マンの怠慢で売れてない」ということが少なくありません。
正直な話、不動産は担当者の力量によって「宝石」にもなれば「石ころ」にもなります。
もし、今の不動産会社や担当者に違和感を感じているのであれば、思い切って不動産会社を変えることも検討してみてください。
上手くいっていないことを繰り返していても、悪い状況は決して変わりません。
これ以上、売れない状況で辛い思いをするのはやめて、問題を改善するための行動をとってみてください。
ちなみに、不動産会社を吟味する際は、複数の担当者の意見を聞くために一括査定サイトを使うことをオススメしています。
私（編集長）も、売却前は必ず一括査定サイトを使って、査定額と担当者を徹底的に比較しています。
また、当編集部では、日本にある一括査定サイトを全て検証し、「本当に使うべき不動産一括査定サイト」を比較しています。
この記事を参考にしてもらえれば、査定サイト選びに失敗することはないです。
営業マンにも得意な分野があるので、話を聞く際に「郊外のマンションを売却した経験があるか」を聞いてみてください。
数ある不動産会社の中から信頼できる担当者を見つけて、「高値＆早期」の売却を目指しましょう！
