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「売却価格を下げたくない」「売却に出してるけど中々売れない」というお悩み解決に役立てください。
聞き手
正直なお話すると、
- ワンルーム
- 1K
- 1DK
- 1LDK
のようなコンパクトなサイズのマンションは、購入目的で探している人が少ないので売却に苦労します。
「晩婚化」や「核家族化」が進んでいるとは言え、マンションの間取りの主流はまだまだ「3LDK」です。
そのため、コンパクトサイズだと、スムーズに売れないのもある意味仕方ないのかもしれません。
しかし、元不動産営業マンの立場からお伝えすると、「ワンルーム～1LDK」のマンションでも売ることは可能！
購入目的で探している人が少ないのは間違いありませんが、検討している人は必ずいるからです。
もし売却がスムーズにいっていないのなら、それは「不動産会社の選択を間違っている」か「本来のターゲットに情報が届いていない」可能性があります。
「ワンルーム～1LDK」のメリットを改めて理解し、ターゲットとなる買主さんに情報が届けば、早期売却だって不可能ではありませんよ。
この記事では、元不動産営業としての経験から「コンパクトなマンションが避けられる理由」や「売れる対策法」についてわかりやすく解説していきます。
あなたのマンションを「高く」＆「早く」売り切るために、この記事で基本的な知識を身につけてくださいね！
ワンルーム〜1LDKのマンションが売れない（売れにくい）のはなぜ？
「ワンルーム〜1LDKマンション」の売却で苦戦するのは、「探している人が少ない」から。
マンションを購入するメインの層は、「30～40代」のファミリー層です。
上記のような人たちが求めている間取りは、「3LDK」が一般的。
1LDKだと、リビング・ダイニング以外に部屋が1つしかありません。
そのため、家族で住むには狭すぎますし、それよりもコンパクトな「ワンルーム」や「1DK」だと検討対象にすら入らないのです。
一方で、20代の若い「カップル」や「夫婦」は、
- 年収が低くローンが組みづらい
- 住まいを買うのには早すぎると思っている
- 仮に買おうと思っても両親に反対される
などの理由から、家を買うことへのハードルが高いのも事実。
上記のようなさまざまな理由から、「ワンルーム〜1LDK」のマンションを探している人が少なく、売却に苦労するのです。
ワンルーム〜1LDKのマンションでも売却できる3つの対策
ここからは、「ワンルーム〜1LDK」のマンションを少しでも「高く＆早く」売却する方法についてお伝えします。
- まずは「基本的な対策」を取る
- ターゲットを明確にする
- オーナーチェンジにして売る
上記3つが具体的な対策です。
あなたのマンションはきちんとクリアできているか、確認しながら読んでくださいね！
【対策1】まずは「基本的な対策」を取る
まずはあなたのマンションが、基本的な対策のもとに販売されているか確認してみましょう。
「ワンルーム〜1LDK」のコンパクトマンションであることが、売れない一つの要因になっている可能性はあります。
しかし、かつてあなたが購入したように、手ごろな広さの部屋を限定して探している人はいるのです。
そのため、「広さ」以外での売れない理由も十分に考えられるはず。
例を挙げると、
- 不動産会社(担当者)が無能
- 「老朽化」が進んでいる
- ランニングコストが高い
- 立地が悪い
- 価格が適正じゃない
- ライバル物件が多い
- 部屋が汚い
などさまざまな問題が考えられます。
特に「売却を依頼する不動産会社や担当者の仕事ぶり」を見直すことはかなり需要。
不動産を高く早期に売却できるかどうかは、「不動産会社や担当者しだい」だからです。
特にコンパクトマンションの場合は、市場に流通している数も少なく、担当者レベルで「経験の差」が顕著に現れます。
経験があって能力も高く、仕事のできる担当者であれば、すべて丸投げのお任せ状態でもちゃんと売ってくれます。
仮に売れない場合も、的確なアドバイスや問題解決の提案をしてくれるので、安心して任せられるのです。
現在、あなたの担当者が信頼の置けない人であれば、不動産会社を変えたらすぐに売れるかもしれません。
マンションの売却の成否は「売却を依頼する不動産会社や担当者がすべて」といっても過言ではないのです。
以下の記事では、不動産会社が売れない理由になっていることの詳細や、その他の基本的な対策についてまとめているので、一度チェックしておくことをオススメします。
【対策2】ターゲットを明確にする
「ワンルーム〜1LDK」のマンションを売却するためには、売りたい相手を明確にすることが大切です。
不動産営業としての経験からお伝えすると、ターゲットは以下の4つのタイプ。
- 独身の人
- 二人家族
- サラリーマン投資家
- 起業家
それぞれ解説していきます。
【1】独身の人
まず狙うべきは「独身」の人です。
独身の人であれば、
- 部屋数を必要しない
- 掃除等の管理がしやすい
- 「管理費」＆「修繕費」の負担も少なくて済む
などのコンパクトなマンションを購入するメリットが多くあります。
SUUMOの調査でも、独身女性からの住宅購入相談が、年々増えているとの結果が出ています。
以前に比べて、女性の社会進出が増えたことにより、「女性に特化した住宅ローン商品」なども出てきています。
そのため、独身女性でもマンションを購入しやすい時代になっているのです。
独身の方たちに上手くアピールできるような「写真」や「キーワード」を使って、不動産会社に物件を紹介してもらうことをオススメします。
【2】二人家族
1LDKの広さがあれば、二人家族にはピッタリといえます。
独身同様に、部屋数が少なくて良いためです。
- 新婚
- DINKs（※共働きで子供を意識的に作らない夫婦のこと）
- 年配夫婦
などが主なターゲットになります。
ちなみに私が営業マンだった頃、30代のDINKsのお客様に1LDKの部屋を買っていただいた経験があります。
そのご夫婦は、もともと駅近くにある2LDKのマンションを希望されていました。
しかしながら、予算の観点から条件に合った部屋が見つからず、唯一ご紹介できるお部屋が購入いただいた1LDKの部屋だったのです。
上記のお客様のように、「部屋の広さ」よりも「利便性を重視する」人は必ずいます。
担当してもらっている不動産会社に、二人家族のお客様がいる場合は、必ずあなたのマンションも紹介してもらうようにお願いしておきましょう！
【3】サラリーマン投資家
サラリーマン投資家にも「ワンルーム〜1LDK」の部屋はオススメ。
理由は、コンパクトなマンションだと価格が安く、投資リスクが低くなるからです。
以前勤めていた大手不動産仲介会社に、ワンルームを4つ所有している先輩がいました。
その人は、
- サラリーマンだと高い金額のローンを組むことは難しい
- 仮に組めたとしても「空室」になった時の返済ができない
などの理由から、「無理なく返済可能なコンパクトマンション」での投資をスタートしたと話していました。
「ワンルーム〜1LDK」のマンションは、サラリーマンでも手が出せるくらいの価格であることが多いため、そんな人たちをターゲットにすると早く売れる可能性があります。
【4】起業家
ワンルームのようなコンパクトマンションは、起業家もターゲットになります。
起業家は、事務所用としてコンパクトマンションを探していることがあるからです。
さらに、上記【3】サラリーマン投資家同様、ワンルーム〜1LDKマンションは価格が安いため、コストを抑えたいと考えている起業家には、ピッタリだと言えます。
私が以前取引していた、とある不動産業者の社長は、都心の一等地にある1LDKマンションを事務所にしていました。
「築年数もかなり古いマンション」だったのですが、購入した際、自ら事務所用にリフォームされたので、すごく快適そうな空間だったのを覚えています。
社長自身も、「立地が良いマンションを安く購入できた」といつも満足げに話されていました。
1つ注意点としては、管理規約で「居住用以外の利用を禁止」されているマンションがあります。
もしあなたのマンションが事務所利用ができる場合は、起業家もターゲットになるでしょう。
ちなみに、「築年数が古いマンションを売る方法」に関しても別記事でまとめていますので、読んでみてくださいね。
【対策3】オーナーチェンジにして売る
「ワンルーム〜1LDK」のマンションを賃貸にしている場合、オーナーチェンジ物件として売り出すのも一つの方法。
「オーナーチェンジ物件」とは、すでに住んでいる賃借人をそのままにして不動産を売買する手法です。
所有者（オーナー）だけが代わるために「オーナーチェンジ」と呼ばれます。
オーナーチェンジ物件は、「【3】サラリーマン投資家」で紹介したような不動産投資家にとって、
- 既に賃貸人がいるため空室リスクがない
- 家賃が確定しているので収益計算がしやすい
などのメリットがあるため人気です。
無理に賃貸人に追い出す必要もなく、そのままの状態で売り出せるため、あなた自身の手間も省けます。
一方で、オーナーチェンジ物件として売りに出す場合は、販売価格が相場よりも低くなる傾向があるので、詳しくは担当の営業マンに相談してみるといいでしょう。
【まとめ】ワンルーム〜1LDKのマンションでも正しく対策すれば売れる！
今回は、ワンルーム〜1LDKマンションが「売りにくい理由」と「売るための対策に」ついて紹介しました。
- まずは「基本的な対策」を取る
- ターゲットを明確にする
- オーナーチェンジにして売る
コンパクトなマンションは、探している人がそもそも少ないという観点から販売に苦労しやすいです。
しかし、ターゲットを絞り、上手に見つけることができれば、期待通りの価格で売ることも十分に可能。
「ワンルーム〜1LDK」のマンションをスムーズに売るためには、「ターゲットをいかに早く見つけられるか」がカギです。
そのためには、窓口になってくれる不動産会社や担当者選びがすごく重要。
優秀な担当者を見つけることができれば、これまで問い合わせすらなかったのが嘘かのように、すんなり売れたりします。
正直な話、不動産は担当する営業の力量によって、「宝石」にもなれば「石ころ」にもなるんです。
もし、今の不動産会社や担当者に違和感を感じているのであれば、思い切って不動産会社を変えることも検討してみてください。
上手くいっていないことを繰り返していても、悪い状況は決して変わりませんよ。
媒介契約は、基本的に3ヶ月更新ですが、不動産会社に問題がある場合などは途中で解約できます。
これ以上、売れない状況で辛い思いをするのはやめて、問題を改善するための行動をとった方が良いのではないでしょうか？
ちなみに、不動産会社を吟味する際は、複数の担当者の意見を聞くために一括査定サイトを使うことをオススメしています。
私（編集長）も、売却前は必ず一括査定サイトを使って、査定額と担当者を徹底的に比較しています。
また、当編集部では、日本にある一括査定サイトを全て検証し、「本当に使うべき不動産一括査定サイト」を比較しています。
この記事を参考にしてもらえれば、査定サイト選びに失敗することはないです。
営業マンにも得意な分野があるので、話を聞く際に「ワンルーム〜1LDKマンションを売った経験があるか」を聞いてみてください。
コンパクトなマンションの売却が得意な販売会社や担当者を早く見つけて、高値＆早期の売却を目指しましょう！
