不動産会社から査定書をもらっても、担当者の説明がわかりにくくて「イマイチ理解できない」ことってありますよね。
特に「なぜその価格になったのか？」がわからず、モヤモヤした状態のまま売却を始めることになれば、失敗リスクは上がるので要注意です。
結論をお伝えすると、査定書には見るべきポイントがあります。
そこを理解できれば納得のいく売却ができますし、何より「売れなかった」とか「損をした」といった失敗を回避できます。
そこでこの記事では、売却で失敗しないための正しい査定書「見方」や「注意点」について紹介していきます。
また、これから査定を依頼する人に向けて、査定書の効率的な入手方法もお伝えします。
ぜひ内容を確認して、査定書について正しく理解してください。
【現物写真】不動産査定でもらえる「査定書」とは？
査定書とは、不動産会社が「売却不動産の査定内容についてまとめた資料」です。
業者に依頼すると、数日程度かかりますが「無料」で作成してもらえます。
下の画像は、私が以前にマンションを売却した際、作ってもらった査定書です。↓
【実際の査定書】
上記は査定書の一部ですが、査定書は基本的に3つのパートで構成されています。
- 売却不動産の概要
- 査定価格
- 査定価格の「算出方法」＆「根拠」
特に重要なのは、(3)の査定価格の「算出方法」と「根拠」です。
この部分が、査定価格を決めるポイントになっています。
実は、不動産査定の方法には「統一されたルール」がありません。
そのため、査定書の「内容」や「査定価格」は不動産会社によってバラバラです。
なので、「なぜその査定価格になったのか」を知るためにも、査定価格の「算出方法」や「根拠」のヒアリングが大切なんです。
もし、査定価格の根拠があいまいなまま売却すると、相場よりも安い価格で売ってしまうことも十分に考えられます。
損をしないためにも、絶対に抑えるべきポイントです。
次の章では「不動産査定の3つの方法」について詳しく紹介します。
不動産査定の方法は3つ！
不動産査定では、査定価格を算出するための3つの方法があります。
- 原価法
- 収益還元法
- 取引事例比較法
それぞれに特徴が異なり、「戸建て」や「マンション」等の物件の種別によって、どの方法を用いるかが変わってきます。
各々の違いについてしっかりと確認してみてください。
【1】原価法
原価法は、「査定物件（建物）を建て替える際にいくらかかるのか」を基準に査定する方法です。
「戸建ての建物価格」を査定するときに用いられます。
ちなみに、原価法は以下の計算式で算出できます。
再調達単価 × 延床面積 × 残存年数（耐用年数－築年数）÷ 耐用年数
いまいちわかりにくいですね・・・。
より簡単にお伝えすると、以下の通り。
- 建物の「構造」や「築年数」を調べる
- その建物を再び新築するといくらかかるのか調べる
- (2)の価格から既存建物の「築年数」や「目減りした価値」を差し引く
ざっくりと「再度新築した場合の価格 ー これまでに目減りした価値」くらいで覚えておいて全く問題ありません。
理由は、一般的な売却査定において原価法はほぼ用いられないからです。
不動産営業を経験した私でも、使った記憶がないほどです。
実際は、ほとんどの場合、このあと紹介する(3)の「取引事例比較法」が利用されています。
なので、そっちをしっかりと覚えることがオススメです。
【2】収益還元法
収益還元法は、「査定物件が将来どれくらいの利益をもたらすのか」をもとに査定価格を算出する方法です。
投資用物件の査定に利用されるので、居住用物件を売却する人には関係のない手法と言えます。
また、収益還元法の中にも、「直接還元法」と「DCF法」の2種類があります。
「直接還元法」は、1年間の純利益（家賃から経費を減じた額）を一定の還元利回りで割ることで算出できます。
式で表すと、【不動産価格（収益価格）＝ 一年間の純収益 ÷ 還元利回り】です。
直接還元法は、簡易的で使いやすいので、多くの不動産会社がこの手法を使用して投資用物件の査定を行います。
「DCF法」は、査定物件が将来もたらす各期間の純収益を現在価値へ換算し、それらの合計額を査定価格とする方法です。（※DCFは、それぞれディスカウントキャッシュフロー法の略）
直接還元法との違いは、「空室や賃料下落などのリスク」を考慮して査定が行われること。
なので、直接還元法よりも査定の精度が高いです。
【3】取引事例比較法
取引事例比較法は、類似物件の成約事例をもとに査定価格を算出する方法です。
3つの査定方法の中で最も汎用性が高く、この方法で査定されることがほとんど。
具体的には、査定物件の近隣にある類似物件の成約事例を「3～5つ」ほど抽出します。
その抽出した物件と査定物件を以下のような条件で比較して査定価格を求めます。
- 立地
- 方位
- 築年数
- 周辺環境
- 間取り（広さ）
取引事例比較法の特徴は「査定価格の精度が高い」ことです。
抽出される物件は、基本的に「直近～半年」で取引されたものが優先されます。
なので、物件がいくらで売れそうなのか、イメージしやすいです。
注意点としては「選ぶ事例によって査定価格にバラつきが出てしまう」こと。
なので、不動産会社が「ちゃんと直近の事例を使っているか」や「条件比較に間違いはないか」などのチェックが必要です。
査定書の見方は？大事なのは「根拠」と「コメント」
ここでは査定書の「見方」と「注意すべきポイント」についてお伝えします。
見方については、不動産会社から提出された査定書をページ通りに確認していきましょう。
基本的には、以下の順番になります。
- 売却不動産の概要
- 査定価格
- 査定価格の「算出方法」や「根拠」
間違っても「査定価格だけを見る」ようなことはしないでください。（気持ちはわかりますが）
理由も含めて、それぞれ注意すべきポイントを説明します。
まず、「売却不動産の概要」が間違っていないか確認してください。
仮に間違っているような査定書は論外。「信用性」が全くありません。
売主（お客様）の大切な資産の情報を間違うような「会社」や「担当者」は、雑な仕事をする可能性が高いです。
なので、売却をお願いしてもトラブルを起こされるだけです。
もし間違っていたら、売却依頼を考え直した方がいいレベル。
私だったら、9割がたもう連絡さえしません・・・。
一番気になる「査定価格」は、数字を確認するだけでOKです。
最も大切なのが、次に解説する「算出方法」と「根拠」であり、査定価格を決めているのがこの2つだからです。
ぶっちゃけた話、不動産会社の担当者の中には、査定書を「自分の都合の良いように作成する人」がいます。
または、根拠はあるものの「担当者自身がよく理解できていない」なんていうことも結構あるんです。
査定価格や内容の間違いは、そのまま売却価格に直結します。
なので、査定書を見る際は「算出方法」や「根拠」を必ず確認してください。
納得できないことがあれば、遠慮せずに理解できるまで徹底的に聞く姿勢が大切です。
査定書の「質」や「説明の仕方」で、その担当者が優秀かどうかがわかります。
売却で失敗しないためにも、査定書は「価格」だけではなく「根拠」も確認して、「担当者」が信頼できるかどうかをチェックする必要があるのです。
査定書の入手方法は？不動産一括査定サイトを使うとラク！
査定書を入手するために最もラクな方法は、「不動産一括査定サイト」を利用することです。
一括査定サイトだと、一度に複数の会社に査定依頼できるので、簡単かつ効率的に査定書を入手できます。
査定書を正しく理解するには、「算出方法」や「根拠」を確認することが重要とお話してきましたが、それと同じくらい「複数の査定書を比較する」ことも重要です。
1社だけの査定だと、その査定書が正しいかどうか判断ができません。
「比較」することでより正確に査定結果を判断できるようになるのです。
もし、一括査定サイトを利用せず、直接不動産会社に「電話」や「訪問」すると、99.9%の確率で強引な営業をかけられます。
「自社とだけ取引してほしい」と誘導され、比較するチャンスを逃してしまうのです。
不動産一括査定サイトは、「高額」かつ「安全」な売却のために不可欠なサービスです。
不動産を少しでも安心して高く売りたいと思っている人は、積極的に利用しておきたいです。
下記の記事で、「不動産一括査定サイト使い方」について詳しくまとめていますので、気になる方はチェックしてみてください。
全32サイトを実践検証！あなたに最適な一括査定サイトはこれ！
ここまで不動産一括査定サイトの「査定書の見方」について詳しく紹介してきました。
そして、査定書を取るには「一括査定サイト」が最適であることもご理解いただけたと思います。
そこで、気になってくるのは「じゃあ、どの不動産一括査定サイトを使えばいいのか？」という問題ですよね。
結論お伝えすると「ここが正解です！」ということは言えません。
物件の「種別や地域」など、売却不動産個別の要件によって、オススメできるサイトが異なるからです。
また、一括査定サイトにも様々な特徴があるので、一概に「ここだと間違いない！」なんて言えないのです。
ココだけの話、逆に「特定の一括査定サイトだけ」を紹介している「ネット記事や口コミ」があれば疑ってかかるのが吉。
そのような記事は、利用も検証もせず、運営者側の都合が強く反映させていることがほとんどだからです。
ちなみに、この「不動産売却アカデミー」では、日本に存在する全32の不動産一括査定サイトを検証しています。
そして、以下のようなタイプ別に分けてそれぞれのサイトを紹介しているんです。
- 査定数を増やしたい
- マンション専門の会社に依頼したい
- 都心に住んでいる…etc
正直な話、ここまで手間をかけて不動産一括査定サイトを紹介している記事はないと自負しています。
すべてのサイトを検証するためには、相当な「時間と労力」が必要だからです。
当編集部は「不動産オーナー目線のサイトを作る」ことを理念にしています。
「1人でも多くの売主さんに納得のいく不動産売却をしてもらいたい」と思っており、だからこそ他がやらないことを実践しているのです。
なので、以下の記事を読めば、ご自身にぴったりの不動産一括査定サイトが必ず見つかります。
ぜひ、高額＆安心な不動産売却を実現させてください。
【まとめ】不動産の「査定書」を正しく理解して売却を成功させよう！
不動産査定書は、見るべきポイントを抑えて、正しく理解することが重要です。
正しく理解できれば納得のいく売却ができますが、そうでなければ「売却で損をする」という可能性が高くなります。
売却で損をしないために重要なポイントは以下の2点。
- 査定価格の「根拠」を聞く
- 複数社の査定書を「比較」する
特に、複数社の査定書を比較して、優秀な担当者を見つけることは最も大切です。
「査定書でミスをする」「説明がわかりづらい」といった担当者は、遠慮なく切っていきましょう。
「根拠のある査定書を届けてくれる＝優秀な担当者」は、不動産一括査定サイトを利用すると効率的に見つけられます。
不動産一括査定サイトの中には、厳選された会社のみと提携しているサイトもあるので、無数にある不動産会社の中から探し出す手間がなくなるのです。
実際に私も、売却前は一括査定サイトを利用し、査定内容だけでなく、担当者の「人柄」や「経験」を必ず確認しています。
だからこそ、マンションを購入時よりも190万円も高く売却できたのです。
まずは、「あなたに最適な一括査定サイト」を選ぶことから始めてみてください。
以下の記事を読めば、数分でそのサイトがわかります。
それでは、ここまでお読みいただきありがとうございました。
不動産売却アカデミー編集部一同
